Zemgalē pieaudzis sērijveida dzīvokļu piedāvājums; trūkst energoefektīvu mājokļu
Inflācijas ietekmē piebremzējoties nekustamo īpašumu tirgum, izmaiņas skar arī reģionus, pauž Latio vērtētāji un darījumu vadītāji Jelgavā. Darījumi notiek lēnāk, taču pārdomātāk – daļa pircēju iegādājas īpašumu kā investīciju objektu, bet citi steidz pārdot vai izīrēt savu īpašumu, lai atvieglotu komunālo pakalpojumu radīto finanšu slogu. Vienlaikus joprojām ir augsts pieprasījums pēc energoefektīviem mājokļiem, taču segmentā trūkst piedāvājuma. Kvalitatīva nekustamā īpašuma vērtēšana šādā tirgus situācijā ir ļoti būtiska – precīzi aprēķināts vērtējums var paaugstināt īpašuma tirgus cenu.
Pret kredītiem izturas piesardzīgi
Viens no galvenajiem aspektiem, kas tieši ietekmē nekustamā īpašuma tirgus situāciju, ir Eiropas Savienības starpbanku aizņēmumu likme jeb tā sauktais EURIBOR. Likmes apmēru nosaka Eiropas Centrālā banka ar mērķi maksimāli nodrošināt eirozonas stabilitāti un ierobežot inflāciju. Pieaugoša EURIBOR likme nozīmē arī augstāku kredīta ikmēneša maksājumu. Ja iepriekšējo gados EURIBOR nemainīgi saglabājās negatīva, šobrīd tā pieaugusi līdz 2,8%. Lai gan pieprasījums pēc nekustamā īpašuma nav mazinājies, procentu likmju izmaiņu ietekmē mainās arī kredītiestāžu finansēšanas nosacījumi, radot sarežģītākus apstākļus pirkšanas un pārdošanas darījumiem – banka stingrāk izvērtē kreditēšanas iespējas un finansējumu īpašuma iegādei var nepiešķirt, kas nozīmē arī samazinātu darījumu skaitu ar hipotekārajiem kredītiem.
Noformējot mājokļa kredītu, Latio darījumu starpniecības vadītāji atgādina, ka nekustamais īpašums ir ilgtermiņa ieguldījums un tieši šobrīd īpaša uzmanība jāpievērš objekta ienesīgumam vismaz 10–15 gadu griezumā. Lai īpašums būtu ienesīgs, objekta gada ienesīguma likmei no izīrēšanas ir jābūt augstākai par potenciāli augstāku kredīta gada likmi. Šādus īpašumus var atrast ne vien Rīgā, bet arī reģionos, piemēram, Jelgavā objektu ienesīguma likmes var pārsniegt 5–6%. Pat 3,5% liela peļņa no izīrēšanas šobrīd ir izdevīgāka par banku piedāvāto noguldījumu depozīta likmi 0,2% apmērā, un ieguldījums nekustamajā īpašumā ir veids, kā nofiksēt naudas vērtību.
Samazināta cena ļauj īpašumu pārdot ātrāk
Darījumi ar īpašumiem, kuru pārdošanas cena ir augstāka par tirgus vērtību, pašreiz notiek daudz retāk. Savukārt, īpašniekam samazinot cenu un pietuvinot to īpašuma tirgus reālajai vērtībai, no potenciālajiem pircējiem rodas daudz lielāka interese, kas lielākoties vainagojas ar pārdošanas darījumiem. Latio nekustamo īpašumu vērtētāji un darījumu vadītāji Jelgavā novērojuši tendenci: sākoties apkures sezonai, tukšo dzīvokļu īpašnieki samazināja īpašuma pārdošanas cenas ar nolūku iespējami ātrāk atrast pircēju, lai pašiem nebūtu jāsedz komunālie maksājumi ziemas periodā. Šādos gadījumos īpašumi lielākoties tiek pārdoti dažu nedēļu laikā – pretstatā 70 dienām, kas šobrīd ir vidējais laiks, kas nepieciešams, lai pārdotu mājokli par tirgus cenu.
Bankas kreditē mājokļus atkarībā no atrašanās vietas, tāpēc Jelgavā darījumi notiek biežāk, taču īpašumiem, kas atrodas novadā, bieži nav iespējams saņemt aizdevumu, jo banku izpratnē šādi lauku īpašumi nav likvīdi – tajos ir jāveic lieli ieguldījumi, remonts un inženierkomunikāciju izbūve. Šādu īpašumu iegāde notiek salīdzinoši reti un parasti par pašu pircēju līdzekļiem.
Dzīvokļu cenu diapazoni ir noteikti, sadalot datu izlasi kvartilēs (metode, kad datu kopu dala piecās grupās un diapazona lielumus nosaka pēc vidējo trīs grupu rādītājiem), tādējādi apgriežot ekstrēmus.
Iztrūkums jauno projektu tirgū
Vēl viens neatrisināts jautājums ir smagnējā jauno projektu segmenta attīstība reģionos, samazinot mūsdienīgu un energoefektīvu mājokļu piedāvājumu. Vairumā gadījumu attīstītāji lemj būvēt daudzdzīvokļu ēkas Rīgā un Pierīgā, kur pieprasījums pēc jauniem dzīvokļiem saglabājas nemainīgi augsts – vienlaikus pieprasījums pēc jauno projektu mājokļiem novērojams arī reģionos, taču trūkst piedāvājuma. Latio nekustamo īpašumu eksperti novērojuši: pircēji labprāt izvēlētos iegādāties energoefektīvu dzīvokli jaunuzbūvētā ēkā, taču piedāvājuma trūkuma dēļ ir spiesti nogaidīt, izvēlēties īpašumu tuvāk galvaspilsētai vai pirkt sērijveida dzīvokli. Enerģētikas krīzes radītajā iespaidā sērijveida dzīvokļiem un ēkām ar zemu energoefektivitāti cenas varētu nedaudz kristies, turpretī īpašumiem ar augstas klases energoefektivitāti tās var turpināt augt. Jāņem vērā, ka liela daļa jauno projektu vēl ir tikai būvniecības stadijā, tādēļ reģionos joprojām dominē sērijveida mājokļu darījumi. Tāpat lielai daļai piedāvājumā esošajām jaunbūvēm ir problēmas ar dokumentāciju, un tās nav nodotas ekspluatācijā. Pārdošanā nonāk īpašumi, kuru īpašnieki, būvējot ēkas, ir veikuši atkāpes no apstiprinātā projekta – tas nozīmēs nederīgas būvatļaujas nesaskaņoto izmaiņu dēļ, apgrūtinot ēku nodošanu ekspluatācijā. Mēģinājumi pārdot šādus projektus ir īpašnieku solis izvairīties no paaugstinātā nekustamā īpašuma nodokļa, kas var tikt piemērots jaunbūvēm, kurām beidzies būvatļaujas termiņš – 8 gadi.
Vai pacietība atmaksāsies?
To, kāds būs nekustamā īpašuma tirgus pēc apkures sezonas, nav iespējams precīzi prognozēt. Ievērojama daļa pircēju ir gatavi gaidīt pavasari, cerot, ka īpašumu cenas kritīsies, savukārt daļa pārdevēju ir pārliecināti, ka cenas pavasarī turpinās augt un steigties ar cenas samazināšanu nevajag. Beidzoties apkures sezonai, gaidāms pakāpenisks mājokļu tirgus aktivitātes pieaugums, turklāt, ņemot vērā, ka straujākā EURIBOR likmes celšanās jau varētu būt aiz muguras, pircēji pamazām pieradīs pie jaunajiem kredītprocentiem – tie, kuriem jaunā dzīvesvieta būs nepieciešama, mājokli iegādāsies, savukārt citi apsvērs īres iespējas vai turpinās nogaidīt.
Vēlies konsultāciju par darījumiem ar nekustamo īpašumu Jelgavas reģionā vai nepieciešams kvalitatīvs un ātrs nekustamā īpašuma vērtējums Zemgalē?
Sazinies:
Nekustamo īpašumu darījumu vadītāja Jelgavā un Zemgales reģionā
Inese Štorha
✆ +371 27551377
✉ inese.storha@latio.lv
Nekustamo īpašumu vērtēšana Jelgavā un Zemgales reģionā
Ilze Rēdere
✆ +371 29723676
✉ilze.redere@latio.lv
Uz sarakstu
